כחלק מתהליך לקיחת המשכנתא, הבנק שולח שמאי ע"מ לבדוק את שווי הכנס, לראות שאין חריגות בניה ולראות האם הדירה מחולקת.
השמאי מבצע עבור הבנק בדיקת חוקיות הכנס עליו יתנו משכנתא. הבנק עושה השוואה בין שווי הנכס לפי השמאות לבין מחיר הנכס בחוזה והוא בוחר את הנמוך מבניהם. (הבנק רוצה להוריד את הסיכון להלוואה שהוא נותן כמה שיותר, ולכן רוצה "לסכן" כמה שפחות כסף).
לאחר קבלת האישור העקרוני והחתימה על חוה הרכישה נדרשת הערכת שמאי. הבנק יתן טופס עם 3 שמאים אקראיים, יוצרים אתם קשר ומקבלים את השמאות.
בנכס רגיל, עלות השמאות נעה בין 400-1200 ₪. בנכס יוקרתי השמאות יכולה להגיע ל 3000-4000 ₪ וזה נקרא שמאות מורחבת.
כאשר קונים דירה מקבלן, מגיעים לבנק עם חוזה הקניה ולא נדרשת שמאות. מחיר החוזה הוא ערך הנכס.
במחזור משכנתא, הבנק יבקש שמאות ע"מ לבדוק את מצב הנכס ע"מ לוודא שלא נעשו בנכס שינויים וזה נכס חוקי. לפעמים זה אינטרס של הלקוח לעשות שמאות אם מחיר הנכס עלה ואני רוצה למחזר את המשכנתא אז שיעור המימון יורד ואז ההלוואה פחות מסוכנת לבנק ושיעור הריבית יורד.
שימוש לא נכון בשמאי
דוגמה לבעיה:
ערך הנכס M1, הון עצמי K250, משכנתא נדרשת K750.
לאחר שכבר התקבל אישור עקרוני מהבנק על K750, נחתם חוזה עם המוכר ואז התקבלה השמאות שהבית שווה K900. יוצא שהמשכנתא המקסימאלית שניתן לקבל היא K675 ( = 75% * K900). נוצר הפרש של K75. את ההפרש ניתן לקחת בהלוואה משלימה אבל בתנאים הרבה יותר נחותים.
לחילופין נאלצים להפר עסקה אבל מחיר ביטול עסקה הוא 10% ממחיר החוזה ואז יצטרך לשלם K100 קנס!!!
הפתרון:
אם יש ספק לגבי מחיר הנכס, מבצעים שמאות טרום חוזית. ואז נוכל לדעת האם יש לי מספיק הון עצמי לקנות את הדירה עפ"י השמאות. זה דומה לבדיקה שעושים לפני קניית רכב, משלמים עליה גם אם בסוף לא קונים את הרכב.
יתרונות:
- אין הפתעות במחיר.
- נדע איזה נכס אנחנו קונים.
חסרונות:
- פתרון יקר. יכול לנוע בין 2000-3000 ₪. לעומת שמאות שמסובסדת ע"י הבנק שעולה 400-1200 ₪.
המלצה:
כדאי מאוד שהשמאי שלוקחים לשמאות טרום חוזית, הוא שמאי שמקובל על הבנק (ניתן לקבל מהבנק רשימת שמאים מהאזור שעובדים איתו) ואז לא נצטרך לשלם שוב על שמאות לאחר האישור העקרוני והחתימה על החוזה.
