מה זה מיחזור משכנתא?
תהליך מיחזור משכנתא הוא למעשה החזרת המשכנתא הקיימת לבנק ובמקומה קבלת משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר.
תהליך מיחזור משכנתא – איך יודעים אם זה כדאי?
בודקים את דו"ח יתרות הלוואה לסילוק של המשכנתא הקיימת ולראות האם וכמה ניתן לחסוך ב:
1. בהורדת ההחזר החודשי.
2. קיצור יתרת השנים/תקופת ההחזר.
3. יציבות ההחזר החודשי.
4. מחזור + כסף נוסף.
5. שילוב בין חלק מהסעיפים לעיל.
מתי עושים מחזור משכנתא? כאשר:
1. הריביות שמאז שלקחנו את המשכנתא ירדו.
2. ערך הבית עלה.
3. שיעור החוב מערך הבית ירד = אחוז מימון מערך הבית. מגלם ירידה בסיכון ההלוואה,.
4. ההכנסות הפנוייות שלי גדלו.
לאור המצב החדש, צריך למצוא תמהיל טוב יותר מהקיים – כלומר העלות של הריבית, ההצמדה והקנסות פרעון מוקדם, נמוכות יותר מאשר במשכנתא הקיימת. בד"כ לקוחות ממחזרים משכנתא מחסכון של K60 ומעלה.
דוגמה:
יתרת משכנתא K900, קנס פרעון מוקדם K30, החזר בסוף תקופה M1.8. צריך לקחת משכנתא חדשה על K930. אם נחזיר בסוף רק M1.6 אזי יש כדאיות כלכלית למהלך.
מחזור משכנתא פנימי באותו בנק:
לפי תקנון בנק ישראל, הבנק מחוייב להענות לבקשתו של הלקוח, כפוף כמובן ליכולת ההחזר שלוף הכנסות וכו'.
מחזור משכנתא חיצוני:
דרך בנק אחר. כאן כבר יש שיקול של לקוח חדש בבנק חדש, שמאות חדשה וכו'. יש לבנק חדש רצון לגייס לקוח חדש ביחוד אם הוא יעביר לבנק את המשכורת שלו לחשבון עו"ש , סביר להניח שהבנק יציע לו תנאים טובים יותר למחזור משכנתא.
תהליך מיחזור משכנתא – אופציות למיחזור משכנתא:
1. הורדת ההחזר החודשי על אותה יתרת שנים.
2. הארכת תקופת ההחזר הכולל – זה מוריד מגובה ההחזר החודשי אבל בסה"כ משלמים יותר כסף.
קיצור יתרת השנים:
1. שומרים על אותו ההחזר אך משלמים תקופה קצרה יותר כך שההחזר הכולל הוא נמוך יותר – זה נעשה בעיקר ע"י מו"מ על גובה הריבית.
2. מעלים את ההחזר החודשי ועי"כ מקצרים את תקופת החוב.
שיפור יציבות ההחזר החודשי:
אם ההחזר החודשי הוא לא קבוע והוא הולך ומתייקר עם השנים, ניתן לו חלופה שמתייקרת פחות עם השנים ובכל נחסוך הרבה כסף בעלות הכוללת.
תהליך מיחזור משכנתא – הגדלה של המשכנתא הקיימת
א. התקנה אומרת שניתן לקחת עד 50% הלוואות על הבית הקיים. אם יש לי בית ששווה M2 ויש עליו משכנתא של K900 כולל עמלת פרעון מוקדם, אזי מותר לי לקחת הלוואה של עוד K100. אם יצליח למחזר את המשכנתא של ה K900 כולל עמלות פרעון ולהוריד את הסכום החודשי אזי יש סיכוי שתוספת ה K100 לא תייקר לא את ההחזר החודשי.
ב. שילוב – קיצור התקופה והורדת ההחזר החודשי.
